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          相關知識

          物業管理行業需要繳納哪些稅(費)?
          發布者: 發布時間:2012-07-23 00:38:15 閱讀:0次
          物業管理服務是指物業管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業產權人、使用人相關的其他服務。
              一、營業稅:
               (一)計稅依據:
              物業管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃(煤)氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為,屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務,因此,對物業管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃(煤)氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業稅,對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。對其從事物業管理服務取得的其他全部收入(含規定收費標準基礎外各種加收金額),應按照服務業稅目5%稅率計算征收營業稅。
               (二)關于物業管理企業的代收費用:
               1、對物業管理企業不征營業稅的代收基金,系指建設部、財政部《關于印發〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》(建住房[1998]213號)中規定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”。
              2、對物業管理企業代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”,憑其持有的北京市財政局統一監制《北京市住宅維修基金專用發票》或北京市住房資金管理中心(含所屬分中心)為其出據的《住房維修基金交存書》上注明的實際發生額認定。
              3、對物業管理企業不征收營業稅的代收房租,憑其與代收房租委托方實際房租轉交結算發生額認定。
              4、對物業管理企業超出上述認定范圍的代收款項,一律視同其相關業務收入或價外收入,照章征收營業稅。
              5、物業管理企業從事物業管理服務取得收入后,必須向付款方開具由地方稅務機關統一印制的服務業專用發票。
              計算公式:應納稅額=營業額×稅率。
              二、城市維護建設稅
              根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(國發[1985]第19號)的規定,城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。
              1、納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理范圍內的,稅率為7%;
              2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的,稅率為5%;
              ③納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的,稅率為1%;
              三、教育費附加
             教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。
              四、企業所得稅
              根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》(財法字[1994]第3號發布)的規定,企業所得稅的征稅對象是以物業管理以及代理所取得的收入和其他所得,稅率為33%?;居嬎愎?應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額,應納稅額=應納稅所得額×適用稅率。企業所得稅還設置兩檔優惠稅率,即:年應納稅所得額在3萬元(含3萬元)以下的,暫減按18%的稅率計算繳納所得稅;年應納稅所得額超過3萬元至10萬元(含10 萬元)的,暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。
              五、房產稅
              如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅,如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅,如果單位屬于“外商投資企業或外國企業”應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。
              根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)的規定,房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內,對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)減除30%的余值為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)*(1-30%)*1.2%。
              六、城鎮土地使用稅
              根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令第17號發布)的規定,城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據,按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積*相應稅額)。 北京市城鎮土地納稅等級分為六級,各級土地稅額標準為:一級土地每平方米年稅額10元;二級土地每平方米年稅額8元;三級土地每平方米年稅額6元;四級土地每平方米年稅額4元;五級土地每平方米年稅額1元;六級土地每平方米年稅額0.5元。
              城鎮土地使用稅不適用外商投資企業和外國企業,只對內資單位和個人征收。
              七、城市房地產稅
              根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》(中央人民政府政務院政財字第133號令公布)規定,城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞,按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%,對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計算公式為:年應納稅額=房產原值*稅率*(1-30%)。
              八、土地使用費
              根據北京市人民政府發布《北京市征收外商投資企業土地使用費規定》的通知(北京市人民政府令1992年第13號)的規定,外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業(出讓方式取得土地使用權者除外),按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等,征收的一項費用。需要說明的是:外資企業使用“未經出讓”的土地應征收土地使用費,外資企業以各種方式使用已經出讓程序的土地不繳納土地使用費。
              依外商投資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定,計算公式為:應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。
              九、車船使用稅
              如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具的內資單位和個人還需繳納相應的車船使用稅 。
              根據《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》規定,車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內河流、湖泊或領??诎兜拇?按照座位、噸位和規定的稅額征收的一種財產行為稅。計算公式為:
              乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額
              載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額
              摩托車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額
              十、車船使用牌照稅
              根據《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》(政密字第714號令公布)的規定,車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內河流、湖泊或領??诎兜拇?按照種類、噸位和規定的稅額,向外商投資企業或外國企業及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產行為稅。計算公式為:
              乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額
              載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額
              十一、印花稅
              根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第11號)的規定,印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種應稅憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
              應納稅額=計稅金額*稅率,
              應納稅額=憑證數量*單位稅額。
              十二、契稅
              如果企業承受房地產時還需及時繳納契稅。
              根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務院令第224號)的規定,契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。
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